La tubería de construcción cube “Ve”, los datos dicen “no”. En el papel, Estados Unidos está abriendo terreno; En el suelo, el mercado inmobiliario parece que está tratando de atravesar el concreto húmedo. La última lectura de construcción del gobierno cube que comienza en julio. El mismo informe cube que las finalizaciones cayeron de hace un año y permiten adelgazarse. Constructores mismos? Su anillo de humor se encuentra en 32, un nivel generalmente reservado para recesiones, no esquejes de cinta. Ese es el mercado de 2025: no un auge, no un busto, sino un puesto en la altitud.
De acuerdo a el último informe de construcción residencial Desde la Oficina del Censo y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, las inauguración en julio aumentaron a una tasa anual ajustada estacionalmente de 1,43 millones de unidades, un aumento del 5,2% a partir de junio y casi el 13% por encima del ritmo del año anterior, lo que sugiere un impulso. Pero los permisos, el mejor se lee en los proyectos de mañana, cayeron a 1.35 millones, un 2,8% menos en el mes y 5.7% del mismo mes del año pasado. Las terminaciones llegaron a 1.42 millones, un 6% más que en junio, pero más del 13% por debajo del año pasado.
La advertencia de la Oficina del Censo de no leer en exceso la volatilidad mensual no cambió la impresión más amplia: la industria todavía está llegando a los planes de ayer, pero la tubería de mañana se está adelgazando, y menos proyectos están llegando a la línea de meta. La historia de que esos números bosquejan es un mercado que se mueve sin impulso: los cimientos se vierten mientras los recortes de cinta retroceden.
La encuesta de confianza es aún más marcada. El Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB)/Índice del mercado inmobiliario de Wells Fargo La confianza del constructor está en 32 años en agosto, muy por debajo de la marca impartial 50 y su 16º mes consecutivo en territorio negativo. Debajo del número de titulares, los detalles eran igual de lúgubres: las ventas actuales calificaron 35 de cada 100, las expectativas de seis meses llegaron a 43, y el tráfico de compradores es de 22. Para mantener los acuerdos en movimiento, más de un tercio de los constructores admitidos a reducir los precios, aproximadamente el 5% en promedio, mientras que dos tercios ofrecieron incentivos, la mayoría desde la pandémica covid-19. Ese no es el comportamiento de una industria colapsando, pero tampoco es optimismo. Es la mecánica de un estancamiento incómodo.
El mercado parece la definición misma de una zona crepuscular, no un auge, no un busto, solo suspendido en un medio muy incómodo.
La pausa tiene un precio en
Las tasas hipotecarias explican gran parte de la estasis. Los 30 años de Freddie Mac promediado Alrededor del 6.7% en julio, luego 6.58% a mediados de agosto, lo suficientemente alto como para congelar a los propietarios existentes en su lugar y al trasparar la demanda de ascenso, pero lo suficientemente baja como para evitar los titulares de angustia. Ese efecto de bloqueo significa menos listados, un inventario más estricto y un ciclo en el que la nueva construcción hace más de la pesada elevación. Las mismas tarifas también hacen que la construcción sea más riesgosa, financiamiento más costosa y compradores más difíciles de acorralar. Si los costos de los préstamos se reducen y se quedan allí, los primeros brotes verdes no aparecerán en los gráficos de precios, sino en los permisos unifamiliares y el tráfico del comprador de NAHB, un medidor de pisado que se ha estacionado en los 20 de los 20.
Los economistas de Zillow ahora esperan que los precios de las viviendas se sumerjan durante el próximo año, un raro giro bajista de una plataforma que generalmente se sesga optimista. Eso agrega peso a la thought de que algunas de las nuevas construcciones de hoy podrían luchar para encontrar a los compradores del mañana. Y sin embargo, la historia de la demanda no es easy. Estados Unidos sigue siendo cortos de millones de casas, una brecha estructural de una década de construcción subyacente después del accidente de 2008. La escasez apuntalaba los precios incluso cuando se doblan la asequibilidad, dejando a los constructores encajados entre la demanda a largo plazo y la duda a corto plazo.
El comercio minorista cuenta la misma historia en miniatura. El último trimestre de House Depot Mostró remodelaciones más suaves de boletos grandes, menos revisiones de cocina y baño, pero pequeños proyectos más estables, los propietarios de viviendas de trabajo de parche y pintura en lugar de moverse. El cambio es la versión de consumo de las matemáticas de la vivienda: menos transformación, más retoques, impulsado por la sensación de que los grandes saltos simplemente no valen la pena el costo de financiación en este momento.
Ese es el lado de la demanda. En el lado de la oferta, la tubería cube una verdad más dura: comienza refleja las aprobaciones de ayer, permite señalar el apetito del mañana, y ese apetito se ve delgado. Los permisos de julio cayeron a 1.35 millones, el ritmo common más débil en aproximadamente cinco años. Las autorizaciones multifamiliares cayeron casi un 10% a partir de junio, mientras que los permisos unifamiliares obtuvieron un aumento del 0.5% después de cuatro caídas seguidas, más flinchamiento que el turno. Las finalizaciones aumentaron desde junio, pero permanecen muy por debajo del año pasado, lo cual es otra forma de decir que se están entregando menos techos nuevos incluso a medida que aumentan los innovadores: mucho movimiento, no mucho progreso.
Los detalles de la tubería lo dejan easy. Las casas autorizadas pero no iniciadas cayeron a 263,000 (8.4% año tras año), lo que significa que hay un depósito de intenciones más pequeño que esperan convertirse en fundamentos. Las unidades en construcción disminuyeron a 1.36 millones (12.4% más que el verano pasado), con la retirada más aguda en grandes casas multifamiliares, donde los desarrolladores se inclinaron más fuerte en 2023–24. Si los inicios son la chispa, el inventory de casas en construcción es la llama, y está atenuada.
La reventa no está viajando al rescate. Las ventas existentes en el hogar se realizaron a una tasa anual de 3.93 millones en junio, mostrando una economía que se parece más a una caminata lenta que a un dash. El inventario alcanzó 1.53 millones, igual a 4,7 meses de suministro, sin embargo, el precio medio estableció un récord en $ 435,300. Esa contradicción es la espejeta matemática de este ciclo: demanda más fría, precios obstinados y aún no suficientes casas a precios razonables para crear un verdadero mercado del comprador a nivel nacional.
Los números de Zillow dibujan la imagen en el terreno. En julio, los precios aumentaron año tras año en 25 de los 50 metros más grandes y cayeron en 25. El Medio Oeste y Northeast parecía más estable, mientras que muchos mercados de Solar Belt le devolvieron las ganancias. Los listados permanecieron una mediana de 60 días, la más larga julio en los registros de Zillow, y el 27.4% de los vendedores redujeron los precios de venta, una participación récord. Mirando hacia el futuro, el modelo de Zillow proyecta una disminución nacional del 1.7% en los valores de las viviendas desde marzo de 2025 hasta marzo de 2026. Ese pronóstico no es un accidente, pero sería una de las pocas impresiones anuales negativas en la historia reciente.
La encuesta NAHB muestra la misma división, solo a través de la lente de la confianza del constructor. Las lecturas de sentimientos regionales dicen que el noreste y el medio oeste se ven menos frágiles, mientras que el sur y el oeste son más suaves. Buffalo y Cleveland todavía están avanzando; Tampa y Austin están perdiendo vapor. Los promedios nacionales tranquilos enmascaran la realidad de los mercados locales muy diferentes.
Enhebra todas esas piezas, y la silueta es consistente. Comienza refleja las decisiones tomadas cuando el financiamiento se acumuló hace meses. Los permisos y el recuento de subconstrucción muestran una tubería que se adelgaza en los bordes. Las terminaciones no están agregando suficiente para restablecer el apalancamiento. El sentimiento se encuentra en los niveles de recesión. Las tarifas mantienen todo en su lugar. La reventa es una rutina de cámara lenta. Los descuentos e incentivos hacen más trabajo que la demanda orgánica. En un ciclo de libros de texto, ese clúster se resuelve en una desaceleración clara o un rebote limpio. Este se niega.
Edificio a través de la duda
Lo que hace que este momento desorienten es cuántas señales apuntan en direcciones opuestas. Los inicios están arriba, lo que significa que los constructores todavía están abriendo terreno. Los permisos están bajos, por lo que el apetito por futuros proyectos se está desvaneciendo. Las terminaciones son débiles, lo que sugiere una tubería obstruida. La confianza es baja y el sentimiento se ha cratado. Los economistas advierten que esta personalidad dividida puede ser recesivo: cuando la vivienda no puede elegir entre movimiento y retirada, se arrastra sobre la economía en common. Históricamente, la vivienda ha llevado el camino hacia las recesiones y ha ayudado a sacar el crecimiento de ellas; En este momento, se comporta más como un ancla.
Y sin embargo, hay persistencia. Los constructores se están moviendo por razones prácticas, no porque se sientan audaces. Pausar un comienzo es costoso: el transporte de tierras e intereses tick diariamente, los sorteos de construcción están programados, y una vez que envíe a los equipos a casa, es posible que no los recupere durante una temporada. Los horarios de los subcontratistas y los calendarios de dibujo de préstamos se establecen con meses de anticipación, por lo que la pausa de la construcción media a menudo cuesta más que presionar. Eso produce actividad seen incluso cuando el índice de confianza se encuentra a los 32 años. En el lado de la venta, la absorción proviene menos de una nueva demanda que las tácticas ya observadas, acuerdos diseñados para cerrar en lugar de que los compradores asaltaran las puertas. El motor gira; La convicción no.
La pregunta es cuánto tiempo puede durar este puesto en la confianza. Si las tarifas se facilitan, los permisos podrían revivir, las terminaciones podrían ponerse al día y la confianza finalmente podría salir de los 30. Si no lo hacen, el crepúsculo de hoy podría convertirse en la recesión del mañana. Por ahora, el mercado permanece suspendido: grúas ocupadas, confianza aburrida y un sector de vivienda que está atascado en impartial.
Y luego está la escasez de viviendas, la condición subyacente que aflige la desventaja y complica la ventaja. Freddie Mac clava el déficit nacional en 3.7 millones de hogares a fines de 2024. Ese déficit es una razón por la que no ve descuentos generalizados incluso cuando la demanda se enfría; Simplemente no hay suficiente inventario para romper el poder de precios en todas partes a la vez. Pero una escasez no produce un auge por sí solo. Todavía necesita pagos mensuales que los compradores realmente pueden pagar, y aún necesita una tubería que diga que existirá la oferta de mañana. En este momento, los pagos son exagerados para muchos compradores, y los permisos no están exactamente llenos de optimismo.
La escasez también es la razón por la cual el debate de “Señal recesora versus datos duros” se enturbia. La vivienda suele ser un narrador confiable del ciclo económico: permite el inicio de plomo; inicia trabajos y materiales principales; Los cierres de electrodomésticos y muebles de plomo. El guión de hoy está revuelto. Permite a la deriva, comienza a pop, disminuye la construcción, las terminaciones no se inundan y el estado de ánimo se niega a levantar. Puede leer eso como un sangrado lento, un aterrizaje suave o simplemente un sistema en estasis hasta que una fuerza externa (política, tarifas, una sorpresa de productividad) le impulse.
¿Qué rompería el hechizo? Dos diales, de verdad. Los costos de préstamo son los obvios. Una caída decisiva en las tasas hipotecarias desadertaría a los vendedores de mudanza que certan préstamos del 2% al 4%, traerían los principiantes del margen y harían que la financiación de la construcción sea un poco más barata, no una cura, pero lo suficiente como para mover la línea de permisos. El segundo dial es la tubería en sí. Si el whole de los permisos se estabilizan y luego aumentan durante unos meses, ese es la votación del mercado con planes, no promesas. Si lo permite seguir adelgazando, la actividad de aspecto adecuado de hoy se desvanece en un 2026 más tranquilo. Para los constructores que rastrean este ritmo, dicen que el próximo mes son el tráfico de compradores de NAHB y la impresión de permisos.
La conclusión es que este mercado inmobiliario está suspendido entre las señales. Los inicios aumentan, sin embargo, el depósito de casas autorizadas no iniciadas está adelgazando. Los permisos se deslizan, pero los constructores siguen cavando porque detener los costos más que avanzar. La reventa se ve lenta, pero los precios se mantienen porque la oferta aún está apretada. El sentimiento se ha cratado y lee recesionario, sin embargo, el sector no se ha roto. Este ciclo no es un auge, y no es un busto. Es un ciclo crepuscular (movimiento en todas partes, progreso asustado, esperando que las tarifas se facilitaran o se recuperen antes de que comience el próximo acto.
