RBA Kurulu, faiz oranlarını tartışmak için bu hafta (Pazartesi ve Salı günü) toplanıyor.
Geçen ay piyasaları oranları beklemede tutarak şaşırttı, ancak analistler bu hafta bir oran kesinti göreceğimizi düşünüyor.
Oran kesintileri daha yüksek konut fiyatlarına beslenir, peki ne beklemeliyiz?
Commonwealth Financial institution’ın baş ekonomisti Luke Yeaman (Milletler Topluluğu Hazinesi eski bir sekreter yardımcısı) ve yardımcı iktisatçı Lucinda Jerogin son zamanlarda tahminlerini güncelledi.
CBA, Avustralya’nın en büyük ev borç verendir, bu nedenle doğru konut fiyatı tahminlerine sahip olmak için açık bir ilgiye sahiptir.
Bu yılın sonunda, konut fiyat artışlarının daha önce düşündüklerinden daha yüksek olacağını, ancak gelecek yıl fiyatların muhtemelen daha önce düşündüklerinden daha az artacağını söylediler.
“Şu anda 2025’te yüzde 6 (daha önce yüzde 4) ve 2026’da yüzde 4 (daha önce yüzde 5) büyüme bekliyoruz.”
“Bu yıl yukarı doğru revizyon, mevcut piyasa momentumunu, hala sağlam bir işgücü piyasasını ve güçlü gerçek hanehalkı tek kullanımlık gelirleri yansıtıyor.
“Bununla birlikte, nispeten sığ bir faiz oranı döngüsü için tahminimiz göz önüne alındığında, nüfus artışını ve inşaat sektöründeki devam eden rüzgarları hafifleterek, bu ev fiyatının yükselişinin hala 2026’da nispeten mütevazı ve dağınık olması bekleniyor.”
Tahminleri, RBA kesme oranlarında bu hafta 25 baz puan ve Kasım ayında 25bp daha koşulludur.
RBA bundan sonra oranları tekrar düşürürse, 2026’nın başlarında, emlak fiyatlarında tahminlerden daha güçlü bir artış görebilir.
Avustralya’nın konut satın alınabilirlik sıkıntılarının bu durumda bitmekten çok uzak olduğunu söylüyorlar.
“Kutlama için çok az neden var” diyorlar.
Bu oran kesme döngüsünü hangi ev fiyatı büyümesini bekleyebiliriz?
Yeaman ve Jerogin, faiz oranlarının kısa vadede (konut arzı sabitlendiğinde) emlak fiyatlarının baskın itici gücü olduğunu söylüyor.
İstatistiksel modellerinin 100 temel faiz oranı kesintilerinin (kotalite Ulusal Hedonik Ev Değer Endeksi ile ölçüldüğü gibi) yüzde 9 arttığını görebileceğini gösteriyorlar.
RBA zaten bu yıl 50bp oranında oranları düşürdü (Şubat ve Mayıs aylarında) ve bu hafta (25bp) bir oran ve ardından Kasım ayında (25bp) başka bir oran kesimini azalttı.
Bununla birlikte, RBA’nın 2026’nın başlarında, başka bir 25bp oranında oranları tekrar düşürmesi durumunda, bu da konut fiyatları üzerindeki beklenen faiz etkisini yüzde 9’dan yüzde 11,5’e çıkaracağını söylüyorlar.
Mülk fiyatlarındaki beklenen artışın konut karşılanabilirliği için iyi olmayacağını söylüyorlar.
Yıllık yüzde 6’lık fiyat artışı rakamı da ulusal bir rakam.
Konut fiyatlarının 2025’te Avustralya’nın büyük şehirlerinde çok farklı oranlarda büyümesi bekleniyor.
Darwin için yıllık yüzde 13, Brisbane için yüzde 8, Perth için yüzde 7 ve Adelaide ve Canberra için yüzde 6’lık büyüme tahmin ediyorlar.
Ancak gelecek yıl, bu büyüme oranlarının çok daha düşük olacağı tahmin ediliyor (bu aşamada).
Faiz oranlarının uzun vadeli itici güçleri stabilize mi?
Yeaman ve Jerogin, faiz oranlarının uzun vadeli itici güçlerinin stabilize olduğunu söylüyor.
Gerçek hanehalkı tek kullanımlık gelirinin pattern seviyelerine doğru geri döndüğünü söylüyorlar.
Nüfus artışının, konut talebini ve fiyatlarını baskı altına alacak olan 2025 ve 2026’ya kadar hafifletmeye devam etmesi bekleniyor.
Yeni inşaat faaliyetlerinde mütevazı bir karşılama bekliyorlar. (Faiz oranları düştükçe, genellikle daha yüksek tamamlamalara ayrılan bina onaylarında bir asansör görürsünüz.)
“Hanehalkı büyüklüğü” nin, pandemi sırasında çöktükten sonra tekrar arttığını, çünkü yaşam maliyeti baskıları, düşen konut karşılanabilirliği ve daha yüksek kiralar, aynı çatı altında birlikte yaşayan (konut talebini azaltmaya yardımcı olan) daha fazla insana yol açtı.
“Daha düşük nüfus artışı ve artan inşaat faaliyeti kombinasyonu, konut arzı ve talep akışının 2026’nın sonunda dengeye yaklaştığını görmelidir.”
“Ulusal Konut Arzı ve Satın Alınabilirlik Konseyi’nden tahminler, altta yatan konut talebinin 2025 ve 2026 yıllarında altında yatan arzı aşacağını, ancak boşluk kapanıyor.
“Bu, konut fiyatlarından biraz baskı almalı” diyorlar.
Ancak, konut satın alınabilirliğinin ev alıcıları, özellikle ilk ev alıcıları için “önemli bir zorluk” olmaya devam edeceğini söylüyorlar.
İlk ev umutları için ne anlama geliyor?
Uzun vadede, ev fiyatı büyümesinin hane halkı gelirlerindeki büyümeyi geniş ölçüde eşleştirmesi gerektiğini söylüyorlar.
Ancak çağdaş Avustralya’da, konut fiyatı büyümesi sürekli olarak gelir artışını aştı.
1990’dan bu yana, gerçek ev fiyatları yılda yüzde 3,3 artarken, gerçek hanehalkı tek kullanımlık gelir sadece yüzde 2,9 arttı. Bu 35 yıl boyunca büyük bir fark yaratıyor.
Bu dönemde, daha düşük faiz oranlarına yönelik yapısal bir kaymanın ve krediye daha kolay erişimin fiyat-gelir oranlarının artmasına izin verdiğini söylüyorlar.
Güçlü nüfus artışı, nispeten tepkisiz arz ile birleştiğinde, daha yüksek emlak fiyatlarına katkıda bulunmuştur.
“Bu, Avustralya’nın konut piyasasını dünyanın en az uygun fiyatlarından biri haline getirdi.”
“Kotaliteye göre, gerçek medyan ev fiyatlarının gerçek hane halkının tek kullanımlık gelirine oranı 7,9’dur.
“Ve Sydney ve Melbourne en az uygun küresel şehirler arasında yer alıyor.
Diyorlar, Ulusal Konut Tedariki ve Uygun Maliyet Konseyisatın alınabilirlik 2024’te kötüleşti ve ortalama ipotek için geri ödemeleri karşılamak için medyan hane halkı gelirinin yüzde 50’si gerekiyordu.
Tek kullanımlık gelirin yüzdesi olarak konut borç hizmet maliyetleri de geçen yıl rekor seviyelere yükseldi.
“Gerçek hane halkı tek kullanımlık gelirler toplandığından ve finansman maliyetlerinin azaldığı için, uygun fiyattaki düşüş oranı 2023’ten beri yavaşladı.” Diyor.
“Bu eğilimin önümüzdeki yıllarda devam etmesi beklenirken, kutlama için çok az neden var.
“Medyan fiyatlı bir konut satın alan çift ortalama tam zamanlı gelir hanehalkı için ipoteğe yönelik vergi öncesi gelir yüzdesine dayanarak konut karşılanabilirliği hesaplamamız, Kasım 2024’te en uygunsuzluğun zirveye çıktığını gösteriyor.
“Karşı fiyatın, önümüzdeki iki yıl içinde, konut fiyatları artsa bile, artacağı tahmin ediliyor.
“Buna rağmen, konut karşılanabilirliği, özellikle pandemik alçaklara göre tarihsel bir anlamda gerilecek.”
